В 2022 г. правительство  подписало меморандум, согласно которому обязалось продать землю бывшего Республиканского стадиона правительству США под строительство нового комплекса зданий посольства. Для этого необходимо провести оценку актива. Первый тендер был объявлен еще в мае 2022 г. Но, ни путем конкурсного отбора, ни путем прямых переговоров найти кандидата на проведение оценки этого актива не удалось. Почему?

В эксклюзивном комментарии агентству «ИНФОТАГ» объясняет президент Ассоциации независимых оценщиков Молдовы (SEI), доктор экономики Галина ШЕЛАРЬ.

Оценить Республиканский стадион – не самая сложная работа. Гонорар, который предлагается Агентством публичной собственности (АПС) в два раза выше (400 тыс. леев), чем запрашивают за аналогичные объекты самые крутые оценщики в Европе или Америке. Почему же тогда никто не хочет браться за работу у нас, в Молдове?

Ответственность. Точнее, размытость понятия. То, как понимают процесс оценки государственных активов молдавские регуляторы и то, как он должен происходить в соответствии с международной практикой – вещи, к сожалению, диаметрально противоположные.

Сегодня на рынке оценки работают около 130 человек, в комиссии, которая выдает сертификаты, допуская к работе на рынке, есть люди, которые оценивали невозвратные кредиты для трех «лопнувших» банков или способствовали продаже компании Air Moldova за бесценок. Есть и те, которые их верифицировали, некоторым из них уже задают вопросы органы по борьбе с коррупцией. Их уровень высокий, но далек от точных и правильных шагов. Они привыкли все делать «под одеялом», чтобы никто не видел, а тут такой высокий уровень публичности.

К слову, в техническом задании (к оценке Республиканского стадиона) есть пункт о конфиденциальности. Это полная ерунда. Наоборот, должен быть пункт об открытости.

Второй момент - регулирование. Когда весь мир пытается свести все в один клубок, мы - разделяем. Оценка недвижимости и оценка нематериальных активов по закону Молдовы требует разных разрешений. Республиканский стадион – это не только земельный участок с обременениями, это еще и нематериальный актив, связанный с недвижимостью. Потому что синтагма «Республиканский стадион» - ценная, и есть другие культурно-исторические моменты, которые влияют на стоимость.

Третье – нормативно-правовая база оценочной деятельности Республики Молдова (в частности отсутствие стандартов), не позволяет выполнить работу в интересах бюджета и в соответствии с международной практикой.

Теперь техническая часть.

Учитывая, что сделка проходит между двумя странами - Молдовой и США, определяемая стоимость должна быть не рыночная, а справедливая. Это обеспечит сторонам большее поле для маневра в сделке, учесть реальную полезность с перспективой долгосрочного сотрудничества с учетом значительного влияния, которое оказывает будущий «Республиканский стадион» на окружающую недвижимость.

Кроме всего прочего, в отчете должны быть определены: текущее правовое зонирование объекта оценки; его детальное описание с информацией о собственности и истории продаж; детальное описание объекта и окружения объекта вплоть до зоны влияния.

Полагаем, что оценка должна осуществляться с учетом стоимости экспроприации и при допущении, что все права принадлежат одному собственнику. В реальности на объекте расположены функционально и физически изношенные объекты недвижимости, которые непонятным образом оказались в собственности частных лиц. Необходимо также учесть влияние объекта со специальным режимом (дипломатическая миссия) на стоимость окружающей недвижимости.

Только таким образом можно добиться, чтобы будущий объект (который, по словам нового собственника, будет включать не только собственно дипломатическую миссию, но и парк, то есть культурный объект, прямо в центре города) способствовал максимальному притоку прозрачных инвестиций. Это обеспечит не только материальную выгоду обеим сторонам, но и создаст имидж Молдове,  умеющей извлекать выгоду, и одновременно улучшать облик Кишинева за счет реализации комплексных долгосрочных проектов. Это будет своего рода премьерой, при отсутствии положительного опыта в прошлом.